Analiză: Creditul pentru casă ajunge să finanțeze și statul. Daniel Udrescu explică mecanismul

Reforma Bolojan/Nazare, fără cap, sugrumă construcțiile. Statul a ajuns să pună TVA pe creditul pentru prima casă. Măsura fiscală a făcut parte din pachetul promovat de Guvernul Bolojan, Alexandru Nazare fiind ministrul Finanțelor, pachet devenit Legea nr. 141/2025 prin angajarea răspunderii Guvernului.

Marius Lulea ridică o problemă reală atunci când afirmă că există firme care ajung să se împrumute pentru plata taxelor. Dar fenomenul trebuie privit și din cealaltă parte a economiei, din perspectiva unui cuplu tânăr care încearcă să-și cumpere prima locuință. Acolo apare un paradox și mai grav, familia se împrumută pe 20 sau 30 de ani nu numai pentru casă, ci și pentru componenta fiscală inclusă în preț.

Există reforme fiscale care corectează dezechilibre și există reforme care, încercând să aducă repede bani la buget, lovesc tocmai în activitatea economică din care bugetul trebuie să trăiască. Prin Legea nr. 141/2025, regimul TVA al locuințelor a fost modificat, cota standard crescând de la 19% la 21%, iar posibilitatea aplicării cotei reduse de 9% fiind păstrată numai tranzitoriu pentru anumite locuințe și cumpărători care îndeplineau condițiile legale.

Problema economică nu poate fi însă redusă la diferența dintre 9% și 21%. Pentru cumpărător acționează succesiv trei multiplicatori, cursul valutar, TVA și creditul.

Piața rezidențială românească gândește încă în mare măsură prețurile în euro, în timp ce salariile și majoritatea creditelor populației sunt în lei. În iulie 2025 cursul se situa în jurul a 5,07 lei/euro. La sfârșitul lunii septembrie 2026 depășea 5,27 lei/euro, iar la 1 octombrie BCE indica 5,2830 lei/euro.

Să luăm o locuință de 100.000 euro fără TVA. La un curs de aproximativ 5,07 lei, baza era de circa 507.000 lei. Cu TVA de 9%, cumpărătorul ajungea la aproximativ 553.000 lei. Aceeași locuință, la aproximativ 5,28 lei/euro și TVA de 21%, ajunge la aproape 639.000 lei.

Aproximativ 86.000 lei în plus, peste 15%, fără ca apartamentul să aibă un singur metru pătrat în plus.

Dar nici măcar această diferență nu exprimă întreaga povară. Ar fi greșit să spunem că aproximativ 4% reprezintă cursul, iar restul TVA, ca și când cele două efecte ar fi independente. Ele se compun. Deprecierea leului mărește mai întâi baza în lei, TVA de 21% se aplică apoi bazei deja majorate, iar ceea ce familia nu poate plăti din economii devine principal bancar. Creditul introduce al treilea multiplicator, dobânda.

La un avans de 15%, pentru locuința de aproximativ 553.000 lei familia trebuia să dispună de aproximativ 83.000 lei, iar creditul era de circa 470.000 lei. Pentru aceeași locuință ajunsă la aproximativ 639.000 lei, avansul urcă spre 96.000 lei, iar creditul spre 543.000 lei. Necesarul de finanțare crește astfel cu peste 70.000 lei.

Acești bani nu sunt plătiți o singură dată, sunt împrumutați. La o dobândă ipotecară ilustrativă de 7% pe 30 de ani, aproximativ 73.000 lei suplimentari finanțați înseamnă aproape 486 lei în plus în fiecare lună și aproximativ 175.000 lei plăți totale suplimentare dacă dobânda ar rămâne constantă. Calculul este ilustrativ, nu reprezintă oferta unei bănci, dar demonstrează mecanismul.

Curs mai mare → bază în lei mai mare → TVA mai mare aplicat bazei mărite → preț final mai mare → avans mai mare → credit mai mare → dobândă plătită ani de zile asupra finanțării suplimentare.

Statul nu aplică juridic TVA creditului. Economic însă, pentru familia aflată aproape de avansul minim, o parte din credit devine necesară tocmai pentru finanțarea taxei incluse în preț. Statul încasează TVA astăzi, banca finanțează, iar familia produce principalul și dobânda în următorii 20 sau 30 de ani.

Piața a anticipat modificarea. Iulie 2025 a înregistrat o accelerare puternică a tranzacțiilor, cumpărătorii încercând să finalizeze achizițiile înaintea eliminării avantajului fiscal. Colliers consemnează peste 5.000 de apartamente vândute în București și peste 1.000 în Cluj-Napoca și atribuie explicit accelerarea apropierii modificării TVA.

Ceea ce s-a întâmplat ulterior este și mai relevant. În primul semestru din 2026, tranzacțiile cu apartamente au scăzut cu aproximativ 9% la nivel național față de primul semestru din 2025. Bucureștiul a rezistat mai bine, cu aproximativ −2%, dar Cluj-Napoca a înregistrat −16%, iar Iași −11%. Colliers indică simultan inflația ridicată, finanțarea scumpă și presiunea asupra bugetelor gospodăriilor.

Așadar, nu mai discutăm numai despre reculul imediat de după modificarea TVA. Slăbirea volumelor continuă în 2026.

Dar apare paradoxul. Prețurile nu scad.

În septembrie 2026, indicele național Imobiliare.ro indica 2.019 euro/mp, cu 6% peste septembrie 2025, chiar dacă față de august apărea o mică scădere de 0,4%. În București, în august 2026, media solicitată era de 2.304 euro/mp, cu 9,4% peste anul anterior. Apartamentele noi ajunseseră la 2.549 euro/mp, cu 9,3% peste august 2025, iar cele vechi la 2.265 euro/mp, cu 9,4% mai mult.

Avem astfel simultan tranzacții în scădere și prețuri în creștere.

Nu este imaginea unui crah. Este imaginea unei deteriorări a accesibilității. Cererea solvabilă se restrânge, dar oferta este prea rigidă pentru ca prețurile să se ajusteze corespunzător în jos.

Mai apare un efect pervers. Cumpărătorul care nu-și mai permite locuința nouă nu dispare obligatoriu din piață. O parte migrează către apartamentul vechi, unde șocul TVA al dezvoltatorului nu funcționează în aceeași manieră. Fiscalitatea suplimentară aplicată construcției noi poate astfel redirecționa cererea către patrimoniul construit anterior, susținând prețurile locuințelor vechi fără să producă un singur metru pătrat nou.

Oferta explică de ce prețurile rezistă. În 2025 au fost finalizate aproximativ 59.000 de locuințe, cel mai redus nivel din 2017. În primul semestru din 2026, autorizațiile pentru clădiri rezidențiale au scăzut la nivel național cu aproximativ 9–10%, deși București-Ilfov a evoluat în sens contrar.

În același timp, lucrările de construcții rezidențiale au crescut puternic în prima parte a anului 2026. Aceasta nu contrazice analiza. Șantierul de astăzi reprezintă decizia de investiție luată ieri. Autorizația de astăzi reprezintă o parte din oferta care ar trebui să apară peste doi, trei sau chiar mai mulți ani. Colliers subliniază tocmai acest decalaj și apreciază că autorizațiile actuale sunt relevante pentru evoluția ofertei pe următorii doi până la cinci ani.

Datele arată că activitatea totală din construcții a scăzut, în prima parte din 2026.

Dar putem afirma ceva mult mai greu de contestat. După modificarea fiscală avem simultan deprecierea leului, scăderea tranzacțiilor rezidențiale la nivel național, prețuri mai mari, finanțare costisitoare și reducerea autorizațiilor rezidențiale la nivel național. Cumpărătorul suportă un preț mai mare și are nevoie de finanțare mai mare, în timp ce dezvoltatorul se confruntă cu o bază mai restrânsă de cumpărători eligibili.

Mai mult, în 2025 atât locuințele finalizate, cât și numărul tranzacțiilor au scăzut cu aproximativ 5%, în timp ce ponderea achizițiilor finanțate prin credite ipotecare a urcat spre 58%. Asta este esențial pentru demonstrația noastră, dependența mai mare de credit face ca șocul fiscal să nu se oprească la momentul cumpărării. El este transportat în timp prin serviciul datoriei.

Aici reforma începe să-și muște propria coadă. Statul calculează cât încasează suplimentar din apartamentul care se vinde, dar analiza economică trebuie să calculeze și apartamentul care nu se mai vinde, proiectul care nu mai începe, TVA-ul viitor care nu mai apare, profitul care nu se mai produce, salariile și contribuțiile aferente, precum și comenzile pierdute de producătorii de materiale, instalatori, electricieni, proiectanți, transportatori, mobilă și electrocasnice.

O cotă mai mare nu garantează venituri proporțional mai mari dacă propria bază de impozitare începe să se contracte.

Un cuplu tânăr nu poate fi obligat prin lege să câștige cu 15% mai mult. Banca nu-i poate majora prin decret capacitatea de îndatorare. Constructorul nu poate reduce la infinit terenul, betonul, energia și salariile. Statul poate însă modifica TVA printr-un articol de lege.

De aici începe gâtuirea economică. Cursul mărește baza în lei, TVA se aplică bazei mărite, avansul crește, creditul necesar crește, dobânda multiplică diferența, o parte dintre cumpărători sunt eliminați, o parte migrează spre locuințele vechi, tranzacțiile noi scad, dezvoltatorul devine mai prudent, autorizațiile se împuținează, oferta viitoare se contractă, iar oferta insuficientă poate împinge din nou prețurile în sus.

Acesta este cercul fiscal pervers al unei reforme fără cap. Până acum reforma nu a produs locuințe mai ieftine. Datele descriu o piață în care se tranzacționează mai puțin la prețuri mai mari, iar indicatorul cel mai periculos pentru anii următori rămâne reducerea autorizațiilor la nivel național.

Familia care reușește totuși să cumpere nu suportă separat cursul, TVA și dobânda. Le suportă succesiv. Cursul mărește baza, TVA taxează baza mărită, creditul finanțează diferența, iar dobânda transformă o parte din șocul fiscal și valutar de astăzi într-o obligație care poate dura 30 de ani. Statul își încasează taxa astăzi, banca finanțează diferența, iar tânărul o produce și o rambursează din veniturile sale viitoare. Așa ajunge creditul pentru prima casă să finanțeze și statul.