Nu va grăbiți să închiriați. Piața va deveni una a chiriașilor

Piața de birouri din București este, în prezent, una a proprietarilor, în principal din cauza ratelor scăzute de neocupare, conform unui studiu de specialitate.

Ca rezultat al livrării de noi proiecte de birouri, împreună cu diversificarea continuă a cerințelor chiriașilor (nevoia de spații de birouri complete, cu componente de retail, divertisment și de fitness sau wellness), piața se va schimba cel mai probabil într-o piață a chiriașilor.

În prima jumătate a anului 2018, spațiile de birouri de tip coworking s-au dublat aproape în dimensiune în România, de la 33.000 mp în luna octombrie 2017 la 62.000 mp în luna iunie 2018, conform celui mai recent raport Savills realizat la nivel european, citat de Agerpres.

Piața principală este Bucureștiul, dar zone precum Moldova au cunoscut o dezvoltare semnificativă a spațiilor coworking în ultima perioadă. Tendința va continua cu siguranță, deoarece startup-urile sunt din ce în ce mai populare, iar generațiile noi, în special generația Y, preferă activitățile independente în defavoarea celor tradiționale cu program de la 9 la 18.

Chirii neschimbate

Conform experților imobiliari, chiriile pentru spațiile de birouri de primă clasă rămân neschimbate (18-19 euro/mp/lună), dar este așteptată o creștere a acestora în 2018, deoarece ratele de neocupare pentru zonele cele mai căutate din București se află la un nivel foarte scăzut.

Proprietarii oferă stimulente precum luni gratuite sau bugete pentru amenajarea și echiparea spațiilor de lucru, prin urmare chiriile nete sunt cu circa 10%-15% mai mici decât chiriile solicitate. Cu toate acestea, rata mică de neocupare va genera o scădere a acestor stimulente. Nivelul chiriei unui loc de parcare subteran variază între 50 și 80 euro/lună.

Rata de neocupare a înregistrat o scădere în București în 2017, ajungând la 8,5% (circa 233.750 mp de spații de birouri vacante). În T1 2018, rata de neocupare a rămas aproximativ aceeași, deoarece nu s-au livrat spații noi în primele luni ale acestui an. Cu toate acestea, experții imobiliari se așteaptă ca rata de neocupare să crească cu 2%-3% până la sfârșitul anului, când șapte noi proiecte vor fi livrate pe piața bucureșteană.

În total, aproape 200.000 mp vor fi adăugați anul acesta la stocul total de birouri din București, care era previzionat  a atinge circa 3 milioane mp până la finalul anului. Totuși, livrarea amânată a trei clădiri cu un GLA de peste 65.000 mp înseamnă că stocul estimat de 3 milioane mp va fi atins la începutul anului 2019.

Lipsă de spații la nivel european

"La nivel european observăm că nivelul stocului nou livrat nu este suficient pentru a satisface cererea curentă, astfel încât chiriașii se vor confrunta cu lipsa spațiilor pentru încă doi ani. Oferta limitată și chiriile în creștere au determinat chiriașii să devină mai flexibili în cererile lor; aceștia sunt mai dispuși să se mute din zona lor preferată din centru în locații secundare, într-o clădire mai bună și cu o chirie mai ieftină", spune Lydia Brissy, expert imobiliar.

Conform studiului, persistă o polarizarea puternică în întreaga Europă, piețe precum Manchester, Viena și Paris înregistrând o creștere anuală a volumului închirierilor în CBD de 110%, 69% respectiv 49%. Pe aceste piețe se observă, de asemenea, că închirierile pe trimestru depășesc media pe cinci ani. La celălalt capăt al spectrului, Amsterdam, Bruxelles și Paris La Defense au înregistrat scăderi anuale ale închirierilor în CBD cu 74%, 19% și, respectiv, 23%. Savills previzionează că oferta va continua să rămână insuficientă până în 2020 cel mai devreme.