Piețele din România și Bulgaria oferă cel mai mare spațiu de creștere pentru comerțul online și cel tradițional.
Există suficient loc pentru ca mai multe concepte să continue să înflorească în condițiile unei creșteri solide a vânzărilor de retail cu 4,9% pe an sau 71,5 miliarde de euro până în 2022 in Europa Centrală și de Est (ECE). Aceste piețe pot coexista pe termen mediu, potrivit Survival of the fittest, cel mai recent raport al companiei de consultanță imobiliară Colliers International.
Un scenariu conservator de creștere estimează extinderea comerțului electronic în cele 6 piețe mari ale ECE cu 8,8% pe an, de la o valoare inițială de 13,1 miliarde euro, până la 20 miliarde euro.
„Într-adevăr, estimările îndrăznețe pot pune mărimea pieței online mai aproape de acest nivel și în prezent. Dar, chiar și într-un scenariu și mai optimist în care comerțul electronic captează 10% din totalul vânzărilor de retail până în 2022, ajungând la 34 de miliarde euro, se prevede un volum mare de vânzări adiționale care au loc prin canalele tradiționale”, explică Mark Robinson, CEE Research Specialist în cadrul Colliers International.
În comparație cu țările din grupul Vișegrad (Cehia, Solvacia, Ungaria și Polonia) care ar putea să mai absoarbă fără probleme o creștere de 5-10% a stocului de spații de retail până în 2022, în România și Bulgaria, potențialul ar putea fi de 20-30% având în vedere gradul mai redus de dezvoltare din orașele regionale, potrivit estimărilor Colliers.
Există loc de extindere?
În scenariul de bază, extinderea cererii prin intermediul canalelor online și a produselor livrate va genera, potrivit calculelor Colliers, o nevoie pentru 198.000 mp de spații dedicate de logistică/depozitare pe an în ECE în perioada 2018-2022, considerând capacitatea actuală pe deplin utilizată. Spre comparație, lanțul de aprovizionare pentru retailul tradițional va necesita 865.000 mp de spații logistice/de distribuție pe an pentru a ajuta volumul mare de vânzări.
Adaptare, mai degrabă decât dispariție
Pentru sectorul de retail, noul concept de „showrooming” (un spațiu fizic de vânzări aflat în sinergie cu site-ul de comerț online) ar trebui să contribuie la strategia de supraviețuire. Deși s-ar putea să nu vedem creșteri ale chiriilor în statele ECE din cauza amenințării comerțului online și a unor negocieri dificile, piețele nu par în prezent supraîncălzite. Ritmul susținut de creștere a vânzărilor de retail înseamnă că este foarte dificil ca dinamica din retailul tradițional să dispară cu totul, chiar luând în considerare inflația. Creșterea considerabilă a salariilor, a PIB-ului și a disponibilității creditelor ar trebui să mențină piața în zona de expansiune.
Creștere pentru activele imobiliare logistice din ECE
Suprafața totală de 1,06 milioane mp de spații logistice necesare în estimarea noastră conservatoare vine ca urmare a unei creșteri de 9% a comerțului online, parte a unui avans de 4,9% pentru comerțul cu amănuntul. Această suprafață reprezintă 3,3% din stocul actual de logistică/distribuție din cele 6 țări analizate din Europa Centrală și de Est. Mai interesant, valoarea este egală cu 62% din suprafața depozitelor aflate într-un stadiu avansat al construcției la finalul trimestrului 2 din 2018 și cu 87% din cererea totală a ultimelor 4 trimestre.
În scenariile mai optimiste pe zona comerțului online, va fi necesară o capacitate suplimentară de logistică/distribuție. În cazul comerțului electronic, estimăm că raportul dintre vânzări și suprafața de spații logistice utilizate este aproximativ la jumătate față de cel al retailerilor tradiționali/omnichannel. În scenariul mai optimist, se generează o cerere suplimentară de spații de logistice de 107.000 mp pe an până în 2022, în condițiile unei ponderi a comerțului online de puțin peste 10% până în 2022. În scenariul ambițios, în care comerțul electronic ajunge la 13,2% din vânzările totale cu amănuntul din ECE, în medie, spațiul suplimentar necesar ar fi de 263.000 mp.
Impactul asupra cererii de retail din ECE
Creșterea vânzărilor online cu 6,9 miliarde de euro în scenariul nostru conservator reprezintă 10% din avansul total al vânzărilor cu amănuntul de 71,5 miliarde euro în 2018-2022. Scenariul extrem, în care comerțul electronic absoarbe toată creșterea de consum de acum până în 2022, pare să aibă slabe șanse de materializare. Aceasta ar însemna ca vânzările online să crească la 19%-29% din vânzările de retail în ECE. Nivelul Regatului Unit este acum de 15,2%. Scenariul optimist implică vânzări online de 34 miliarde euro, absorbind până în prezent 20% din totalul vânzărilor de retail. De subliniat, însă, că 80% din vânzările progresive ar fi omnichannel/tradiționale. Deci, chiar și ținând seama de inflație, există cerere care vine prin aceste canale.
Așadar, nu ar trebui să apară închiderea unităților fizice de retail tradițional. Evaluarea spațiului comercial tradițional pe cap de locuitor al capitalelor ECE în primul trimestru din 2018 în raport cu PIB-ul pe cap de locuitor din anul 2015 sugerează că există cazuri în care s-au construit puțin prea multe centre comerciale (sau că există spațiu pentru absorbirea unor creșteri ulterioare ale vânzărilor).
Cum vor evolua chiriile în retail?
În contextul dezvoltării comerțului online, nu ne așteptăm la creșteri de chirii. Vor fi necesare negocieri și acorduri privind chiriile variabile și recunoașterea vânzărilor online. În același timp, nu vedem nici scăderi mari ale chiriilor, deoarece în scenariul optimist putem înregistra o creștere de cel puțin 27 de miliarde euro între 2018-2022 în ECE.
Comments are closed.